Zákon 182/1993 Z.z. a problémy jeho uplatňovania v praxi

Časť druhá

Pre dobré a  správne fungovanie správy bytového domu bez ohľadu na formu správcovstva je dôležitá vyváženosť vzťahu vlastníkov a  správcu. Pri tomto vzťahu je potrebné zdôrazniť, že len niektorí vlastníci si plnia svoje povinnosti, tak ako im to ukladá nielen zákon, ale aj ďalšia legislatíva, ktorá upravuje práva a povinnosti vlastníka. Väčšina vlastníkov svoje povinnosti si plní iba sporadický a ojedinele, ale naopak voči správcovi si uplatňuje práva, ktoré nemajú oporu v žiadnej legislatíve. Takýto prístup prevažnej väčšiny vlastníkov je bežný, bez ohľadu na to, či správu zabezpečuje správcovská firma alebo spoločenstvo a netýka len poškodzovania spoločných častí a zariadení.

V tlači, ale aj z úst politikov, hlavne pri privatizácií nehnuteľností sa konštatuje, že najlepším správcom je vlastník nehnuteľnosti. Keďže sa s týmto sloganom dosť často stretávam, dovolím si poukázať na to, že nie vždy je to pravda. Chcem poukázať predovšetkým na vlastníkov bytov a nebytových domov v prevažnej miere v panelových domoch. Považujem za potrebné uviesť, že od doby, keď sa niektorí vtedajší nájomcovia štátnych bytov v zmysle zákona č. 182/1993´Z.z., ktorý doteraz už bol 12-krát novelizovaný stali vlastníkmi bytov a spoluvlastníkmi spoločných priestorov a zariadení, uplynulo už necelých 18 rokov. Napriek takejto dlhej dobe je v našich bytových domoch ešte veľa takých vlastníkov, ktorí sa nezúčastnili ani jedného zhromaždenia vlastníkov a o problémy súvisiace s bývaním sa nezaujímajú, pritom ale vedia kritizovať tých vlastníkov, ktorí dobrovoľne sa o vylepšovanie bytového domu všemožne snažia.

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nezúčastňuje zhromaždení vlastníkov, aký je to vlastne vlastník? Pre mňa pôsobí absurdne a poznám dosť takých vlastníkov aj v dome, v ktorom bývam, ktorí sa za cele obdobie od založenia spoločenstva, t.j. celkom za obdobie 16 rokov ani raz nezúčastnil zhromaždenia vlastníkov. Potom sa nemožno diviť, že takíto vlastníci nielen nič nevedia o správe, ale ani o tom v akom stave je nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Je paradoxne, že značná časť vlastníkov sa zaujíma len o svoj byt, ale podmienkou jeho existencie je predovšetkým bytový dom. Bez bytového domu jeho byt samostatne nemôže existovať. Prevádzku domu, opravy a údržbu spoločných časti a zariadení domu, príslušenstva domu zabezpečuje správca podľa planú schváleného na príslušný rok, zhromaždením vlastníkov, dodávateľským spôsobom. Pri obstarávaní služieb a tovarov je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké bolo možne dojednať v prospech vlastníkov a pritom je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov o výbere dodávateľa. Ako to ma urobiť, keď vlastníci neprídu v potrebnom množstve na zhromaždenie, aby to schválili, ale na druhej strane ho kritizujú za rôzne nedostatky, ktoré mu nepatria do povinnosti. Často ho kritizujú, že im niekto ukradol bicykel z pivnice pritom vylomil dvere, ale zlodeja do bytového domu po zazvonení bez preverenia kto je to a načo vchádza do domu vpustil dovnútra pravé on, vlastník „najlepší správca“. Bolo by možne uviesť ešte množstvo prípadov keď vlastník bytu ignoruje všetko, narušuje medziľudské vzťahy, nezúčastňuje sa zhromaždení ani neprispieva k zlepšeniu prostredia domu a jeho okolia, ale pritom kritizuje pracú správcu. Všetci sú zlí, len on je dokonalý. Preto si kladiem otázku, aký typ vlastníckeho vzťahu prevodom bytov do osobného vlastníctva, štát vytvoril okrem toho, že preniesol ťarchu nákladov za opravy a údržbu zanedbaného a často aj schátralého bytového fondu na vlastníkov, v prevažnej miere príjmovo najnižšie vrstvy obyvateľstva. Preto je na mieste otázka či bolo správne zo strany štátu pri takejto úrovni uvedomenia obyvateľstva prevádzať byty do osobného vlastníctva, alebo sa prevod realizoval preto, že to vyhovovalo istej záujmovej skupine obyvateľstva, ktorá tento prevod iniciovala a pritom okrem nájomného bytu (niekedy aj niekoľkých), vlastnila rodinný dom napisaný samozrejme na iného rodinného príslušníka. Tato skupina nájomníkov tento prevod potrebovala, ale pre tých, ktorí v byte bývali a bývajú tento prevod predstavoval len ďalšiu starosť.

Je bezohľadnosťou a maximálnou nezodpovednosťou vlastníka voči ostatným vlastníkom a správcovi, keď sa bez ospravedlnenia nezúčastní zhromaždenia a pravé z dôvodu jeho neúčasti obral o čas nielen správcu, ale aj ostatných spoluvlastníkov a svojou neprítomnosťou nedovoľuje plniť úlohy vyplývajúce zo zákona. Som názoru, že žiadna výhovorka tu neplatí, lebo mal možnosť na svoje zastúpenie a hlasovanie splnomocniť svojho zástupcu, ktorému mohol aj určiť ako ma hlasovať. To je dôkazom toho, aký som vlastník a v akej úcte mam svoje vlastníctvo a spoluvlastníctvo spoločných časti a zariadení.

Preto bolo potrebne v zákone č.182/1993 Z.z. niekoľkokrát meniť spôsob hlasovania a teda rozhodovanie o otázkach správy, oprav a údržby, keď týmto zákonom ustanovení vlastníci ho ignorujú. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nezúčastňuje zhromaždení vlastníkov, aký je to vlastne vlastník ? Možno ho označiť za najlepšieho správcu ? Asi nie a potom vyššie uvádzané konštatovanie, že „vlastník je najlepším správcom“ je nepravdivé a je dôležité len ako zdôvodnenie privatizácie.

V našich podmienkach je prevažná väčšina bytov a bytových domov už v zmysle zákona č.182/93 Z.z. o prevode bytov a nebytových priestorov a jeho následných noviel prevedená do osobného vlastníctva. Väčšina vlastníkov bytov pri hodnotení plnení povinnosti správcu si svoje vlastníctvo neuvedomuje a správa sa rovnako ako keď bol nájomník. Tento stav spôsobuje správcom nemalé starosti pri výkone správy, lebo prevažná časť vlastníkov bytov sa nevie stotožniť s tým, že v istých veciach sa musí správať ako nájomník, ktorý je súčasne vlastníkom.  Zrejme tento stav sa zmení až neskôr, lebo čas viac ako 18 rokov, ktorý uplynul od prvých prevodov bytov a bytových domov do osobného vlastníctva  je krátky na túto premenu. Preto je oprávnená požiadavka, aby bola ukončená platnosť tohto zákona a bol podľa vzoru osvedčených a praxou overených zákonov v Európe bol aj u nás pripravený nový zákon upravujúci problémy bývania a výkonu správy nehnuteľnosti a bytových domov zvlášť. Myslím si, že už je na čase, aby sme túto tak významnú oblasť života človeka, ktorá denne vplýva na jeho pohodu, vytvára mu podmienky pre regeneráciu síl a odpočinok, bola riešená zákonom, ktorý bude jednoznačne upravovať problémy bývania to znamená aj značnej časti života každého človeka.

RNDr. Ján JANKURA