Zákon 182/1993 Z.z. a problémy jeho uplatňovania v praxi
Časť prvá
Zákon č.182/1993 Z.z. NR SR z 8. júla 1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bol novelizovaný zákonom č.151/1995 Z.z., zákonom č.158/1998 Z.z., zákonom č.173/1999 Z.z., zákonom č.252/1999 Z.z., zákonom č.400/2002 Z.z., zákonom, č.512/2003 Z.z., zákonom č. 367/2004 Z.z., zákonom č.469/2005 Z.z., zákonom č.268/2007 Z.z., zákonom č.325/2007 Z.z., zákonom č.595/2009 Z.z., a naposledy zákonom č.70/2010 Z.z., teda celkom bol novelizovaný 12 krát, čo poukazuje na to, že jeho uplatňovanie v praxi ukázalo jeho nedostatky.
Zákon 183/1993 Z.z. je zákon o prevode bytov do osobného vlastníctva, ktorý zaviedol aj nový pojem spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Prevod bytov do osobného vlastníctva formou ako to zaviedol zákon 182/1993 Z.z., podľa môjho názoru nebol šťastný nápad, lebo tak v našej krajine sme zrazu vytvorili neobvyklú formu vlastníctva. V bytových domoch prevedených do osobného vlastníctva sa bývajúci stali vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov a súčasne spoluvlastníkmi spoločných priestorov a spoločných zariadení.
Je skutočne diskutabilné či po tak dlhej dobe, keď ľudia bývajúci v bytových domoch ako nájomníci sa zrazu stali vlastníkmi bytov a spoluvlastníkmi spoločných priestorov a spoločných zariadení, bolo vhodné vykonať túto zmenu. Ďalším problémom bolo, že vtedy byty do nájmu dostali na základe nejakých kritérií bez možnosti výberu polohy, veľkosti bytu, ale pri prevode bytov do osobného vlastníctva tieto skutočnosti nemali vplyv na cenu za ktorú boli byty prevedeného do vlastníctva. Toto kritérium však nie je zohľadnené ani teraz pri prispievaní do fondu opráv a údržby ani u iných ukazovateľoch. Možno povedať, že na jednej strane sa prevodom do osobného vlastníctva sa zaviedlo súkromné vlastníctvo, no na druhej strane v ostatných kritériách podstatných pre kvalitu bývania bolo ponechané socialistické rovnostárstvo. To v praxi robí nemalé problémy pri výkone správy bez ohľadu na to či ju zabezpečuje správca alebo SVB. Základným problémom je to, že vlastníci rôzne pristupujú k starostlivosti a ochrane bytov a nebytovým priestorov ako pri ochrane a starostlivosti o spoločné priestory, spoločné zariadenia. Práve pre rozdielne pochopenie vlastníctva a spoluvlastníctva sú vo všetkých bytových domoch problémy so starostlivosťou o spoločné priestory a zariadenia. Preto sú veľmi často bezdôvodne poškodzované steny a maľba chodieb, ďalších spoločných priestorov aj časti ale aj výťahoch s čím sa v takom rozsahu už nestretávame v bytoch vlastníkov.
Je naozaj zvláštne, ak vlastník bytu a spoluvlastník spoločných časti a zariadení, oznamuje správcovi poškodzovanie spoločných častí alebo zariadení namiesto toho, aby ako spoluvlastník na tvári miesta uplatnil svoje spoluvlastnícke právo a zabránil ich poškodzovaniu. Sprejer na fasádu domu strieka svoj výtvor, čoho svedkom je vlastník bytu a ten, namiesto toho, aby zavolal mestskú alebo štátnu políciu, volá a zháňa správcu, aby ho na to upozornil a súčasne mu nadáva, že si neplní svoju funkciu. Takýto prístup prevažnej väčšiny vlastníkov je bežný, bez ohľadu na to, či správu zabezpečuje správcovská firma alebo spoločenstvo a netýka sa to len uvedeného prípadu, ale väčšiny poškodzovania spoločných častí a zariadení. Preto je na mieste otázka či bolo správne zo strany štátu pri takejto úrovni uvedomenia obyvateľstva prevádzať vlastníctvo bytu na vlastníka. Som presvedčený, že ten istý vlastník, keby vlastnil rodinný dom a nastala by vyššie uvedená situácia, určite by sa zachoval ináč. Preto je na mieste otázka aký typ vlastníckeho vzťahu prevodom bytov do osobného vlastníctva, štát vytvoril okrem toho, že preniesol ťarchu nákladov na opravy a údržbu zanedbaného a často aj schátralého bytového fondu na príjmovo najnižšie vrstvy obyvateľstva.
Tu je potrebné ešte poznamenať, že časť spoločných rozvodov sa nachádza v bytoch do ktorých vlastníci neradí umožňujú prístup pri kontrole ale aj potrebe opráv a súčasne sa tam nachádzajú merače slúžiace na rozpočítavanie spotreby vody a tepla, ktoré niekedy môžu byť ovplyvňované a tým aj poškodzovaní ostatní vlastníci. Ako príklad uvediem ak v byte vlastník býva len cez víkend, logický vypína spoločné kúrenie v čase svojej neprítomnosti, ale jeho byt je vykurovaný teplom prestupujúcim z bytov s ním susediacich čo je ťažko spravodlivo postihnuteľné. To je ďalšia skutočnosť s ktorou zákon nepočítal, rovnako ako nepočítal s tým, že vlastník sa odpojí od spoločného vykurovania a pri benevolentnosti našej legislatívy si zrealizuje vlastné vykurovanie bytu a ohrev teplej vody. Cez jeho byt prechádzajúce stúpačky približne o rozlohe viac ako jeden meter štvorcový o teplote vyššej ako má vykurovacie teleso pohodlne stačí temperovať priestor jeho bytu a za pomoci tepla, ktoré je z prestupu cez tepelne neizolované priečky na úkor ostatných vlastníkov primerane vykurovaný.
Pri prevode bytov a bytových domov do osobného vlastníctva sa prevod realizoval tak, ako by bytové domy boli v dobrom technickom stave a na ich prevádzkovanie ale predovšetkým údržbu a opravy nebolo potrebné vynakladať nemalé finančné prostriedky. Ďalej je potrebné uviesť, že pri predaji bytov v bytových domov do osobného vlastníctva sa prevod realizoval tak, ako by neexistovali problémy s parkovaním áut, stanovišťami nádob na odpad, fungovaním pouličného osvetlenia a podobne. O tom, že predávané bytové domy, sú v zlom technickom stave s potrebou vynaloženia značných finančných prostriedkov na ich opravu nehovoriac. To všetko v súčasnosti sa podieľa na problémoch súvisiacich s bývaním, ktoré sú riešené ďalšími zákonmi, vyhláškami a smernicami, ktoré nie zriedka majú retroaktívne charakter alebo si vzájomne odporujú a zasahujú do vlastníckych práv občana. Nepochopiteľný je aj predaj pozemkov pod bytovými domami, bez uvažovania o tom, že v dnešnej dobe je samozrejmosťou, že k bytu patrí aspoň jedno vyhradené parkovacie miesto. Autori zákona predsa mali vedieť, že pozemky patriace bezprostredne k pozemku bytového domu patria mestu, alebo sú vlastnícky nevysporiadané. Malo im byť známe, že mesta sa o nich nestara, že ich čistenie brigádnický vykonávali a aj vykonávajú len obyvatelia bytov. Z toho zákonite vyplýva, že v rámci prevodu bytov a domov do osobného vlastníctva bolo potrebné dať týmto vlastníkom do bezplatného prenájmu aj tieto priľahlé pozemky, čo by bolo znamenalo, že sa o nich budú starať a že mesta budú krajšie. Ťažko možno pomenovať stav, keď vlastníkovi bytu a spoluvlastníkovi bytového domu, štát vyhláškami ukladá zabezpečiť vyregulovanie systému, meranie spotreby tepla na vykurovacom telese, povinnosť merania spotreby teplej úžitkovej vody na päte domu, spôsob rozúčtovania spotreby tepla, teplej úžitkovej vody a ostatných nákladov súvisiacich s bývaním, samozrejme všetko na úkor vlastných nákladov.
To všetko predsa autorom zákona o predaji bytov do osobného vlastníctva malo byť známe, alebo nie ? Uvedené problémy sú základným predpokladom pre kvalitu bývania a činnosť správcu pri poskytovaní a plnení si svojich povinnosti a práv. Fakt, že výkon správy bytových domov legislatívne na Slovensku upravuje viac ako 100 právnych noriem, hovorí samo o sebe v akom stave je tento úsek, ktorý zastrešujú svojimi rozhodnutiami päť ministerstiev a Úrad pre reguláciu sieťových odvetví, Vyššie uvedené je potrebné uviesť preto, aby každý, kto kritizuje výkon správy či spoločenstvom alebo správcom si bol vedomý aké je zložité a náročné v našich podmienkach je jej vykonávanie. Realizácia výkonu správy so všetkým čo k nej patrí v spletí právnych noriem je pod prísnou a predovšetkým pokutami riešenou kontrolou či už ŠEI, SIEA a ŠOI, ale aj ďalších ústredných orgánov štátnej správy a samosprávy. Preto výkon správy je veľmi zložité a náročné a vyžaduje si skôr oceňovanie ako kritiku, s ktorou sa správcovia denne stretávajú. Pritom tí, ktorí jej zložitosť spôsobili sú neznámi a k vykonanému dielu sa ani nehlásia.
RNDr. Ján JANKURA
